BNR Nieuwsradio werkt met stellingen. Je krijgt een vraag, je hebt twee seconden, en het antwoord is ja of nee. ‘Nuanceren doe je achteraf‘.
Deze week vroeg de presentator van BNR Zakendoen MKB Praat Mee Thomas van Zijl me, of ik zorgen heb over mijn vak. Ik zei nee. Dit is de nuance.
Want er is wel degelijk iets dat mijn projecten remt, en het zit niet bij mijn opdrachtgevers en niet bij de aannemers. Het zit bij de doorlooptijd van de omgevingsvergunning. Plannen die klaar zijn, liggen maanden stil omdat een gemeente er nog niet aan toe is. Dat kost geen geduld. Dat kost geld.
De aanleiding voor het gesprek was een cijfer van het CBS. Architectenbureaus zetten in het tweede kwartaal van 2026 7,9 procent meer om dan een jaar eerder, de sterkste stijging binnen de zakelijke dienstverlening. Het bijzondere zit in de tweede helft van dat cijfer: de prijzen van architecten stegen maar 3 procent. Bij ingenieursbureaus was dat precies omgekeerd, daar kwam vrijwel de hele omzetstijging uit hogere tarieven. Architecten groeien dus in werk, niet in prijs. Er worden weer plannen gemaakt.
Alleen: een plan maken is niet hetzelfde als een huis bouwen. Daartussen zit de gemeente.
Hoe lang duurt een omgevingsvergunning?
Een omgevingsvergunning die past binnen het omgevingsplan volgt de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Past je plan niet binnen het omgevingsplan, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig, een BOPA. Reken daarvoor op 8 tot 26 weken, plus het vooroverleg dat eraan voorafgaat. Bij een echte wijziging van het omgevingsplan loopt dat op tot 6 tot 18 maanden.
Dat zijn de termijnen op papier. In de praktijk komt daar bijna altijd tijd bij, en die tijd zit vooral vóór de indiening.
Waarom de doorlooptijd is opgelopen
Alle gemeenten zijn overgestapt op de Omgevingswet, maar niet overal loopt dat al soepel. In de gemeenten waar ik veel werk, waaronder Breda, is er bovendien flink gewisseld in planbeoordelaars. Dat zijn vaak ingehuurde krachten die plannen toetsen bij een aanvraag. Nieuwe mensen, een andere leescultuur, en een stapel plannen die nog beoordeeld moet worden.
De Koninklijke Bond van Nederlandse Architectenbureaus meet dit twee keer per jaar. In het voorjaar van 2026 stond de gemiddelde werkvoorraad bij architectenbureaus op zes maanden, het hoogste niveau sinds 2008. Tegelijk gaf 60 procent van de bureaus aan belemmeringen te ervaren in de productie, en 47 procent noemde trage vergunningverlening als belangrijkste oorzaak. Dat is geen klaagzang van één bureau, dat is de hele branche.
Het beeld aan de bouwkant bevestigt het. Volgens het CBS staan er in Nederland zo’n 234.000 woningen met een vergunning die nog niet gebouwd zijn. Vergunning verleend, niets gebeurd.
Wat anderhalf jaar vertraging je kost
Vertraging wordt in bouwtrajecten bijna altijd besproken als tijd. Het is geld.
Bouwmaterialen waren in het tweede kwartaal van 2026 4,5 procent duurder dan een jaar eerder. Neem een bouwsom van negen ton, wat voor een schuurwoning of villa in mijn segment een reële orde van grootte is. Bij vier tot vijf procent stijging per jaar praat je over zesendertig- tot vijfenveertigduizend euro per jaar. Over anderhalf jaar komt dat neer op vijftig- tot zeventigduizend euro extra, zonder dat er één steen anders ligt of één vierkante meter bij komt.
Daar bovenop komen de kosten van de procedure zelf. Een BOPA kost, inclusief de onderzoeken die de gemeente vraagt, al gauw 5.000 tot 15.000 euro. Bij een wijziging van het omgevingsplan loopt dat op tot 25.000 tot 40.000 euro. Flora en fauna, geluid, bodem, soms archeologie als er een dubbelbestemming op de kavel ligt: die onderzoeken kosten geld en ze kosten vooral tijd, want ze moeten uitgevoerd, beoordeeld en met de omgeving gecommuniceerd worden.
En als je de kavel al gekocht hebt, loopt je financiering al die tijd gewoon door.
Wie dat optelt, ziet wat er werkelijk gebeurt. Wachten is geen uitstel van de kosten. Het is een verhoging ervan. Dat geldt voor de particuliere opdrachtgever die één woning bouwt, en het geldt net zo hard voor de ontwikkelaar die tachtig appartementen wil maken, met dit verschil: daar belandt het bedrag uiteindelijk in de verkoopprijs. Dan betaalt de koper het.
Wachten is niet hetzelfde als doorwerken op risico
Als een plan bij de gemeente ligt, is dat geen lege periode. Er is genoeg te doen: materiaalstudies, interieuruitwerking, gesprekken over de tuin, voorbereiding richting aannemers.
Wat ik niet doe, is een plan bouwtechnisch volledig uitwerken voordat ik weet of de gemeente meewerkt. Dat lijkt slagvaardig, maar het is gokken met andermans geld. Zegt de gemeente uiteindelijk nee, dan heb ik een paar maanden werk gedaan dat nergens heen gaat, en betaalt mijn opdrachtgever daarvoor. Eerst zekerheid over de plek, dan detaillering. Die volgorde is niet onderhandelbaar.
Daarom toets ik de gemeente voordat ik ga tekenen
Mijn eerste fase heet niet voor niets Go/No-Go. In 8 tot 12 weken toets ik drie dingen tegelijk: of het plan klopt met wat jullie willen, of het haalbaar is bij de gemeente, en of het bouwbaar is binnen het budget. Die drie in samenhang, niet achter elkaar. Want een ontwerp dat prachtig is en niet mag, is net zo waardeloos als een ontwerp dat mag en niet te betalen is.
Het bestemmingsplan of omgevingsplan is daarbij het eerste dat ik open, nog voordat ik een schets maak. Soms blijkt daar meteen dat wat jullie willen wel kan, maar niet mag. Dan weet ik dat we een vooroverleg moeten aanvragen, en dan weet ik ook dat de planning een jaar of langer opschuift. Dat is vervelend nieuws, maar het is oneindig veel beter dan hetzelfde nieuws achttien maanden later. Voor wie in die situatie zit: er zijn vier routes om je kavel toch bebouwbaar te maken, en ze verschillen enorm in tijd en kosten.
Zo houd je de doorlooptijd van je omgevingsvergunning kort
De grootste winst pak je vóór de aankoop. Een kavel die planologisch past bij wat je wilt bouwen, scheelt je in één klap een jaar. Dat is precies waarom ik betrokken wil zijn bij de checks die je doet voordat je een kavel koopt, en niet pas daarna.
Loop je toch tegen een afwijking aan, dan bepaalt de kwaliteit van je vooroverleg het tempo. Een gemeente die een vage schets krijgt, gaat twijfelen. Een gemeente die een compleet doorwandelbaar 3D-ontwerp ziet, met de ruimtelijke onderbouwing erbij, kan sneller beslissen omdat er minder te interpreteren valt. Ik lever daarom bewust meer dan het minimum aan de voorkant.
En reken de wachttijd gewoon in. Een traject van eerste gesprek tot oplevering duurt bij mij 18 tot 30 maanden. Zit er een BOPA in, dan zit je aan de bovenkant van die range of erboven. Dat hoort in je planning en in je begroting te staan vanaf dag één, samen met de rest van wat een exclusieve woning van grond tot oplevering kost.
Een BOPA duurt gemiddeld 8 tot 26 weken, plus het vooroverleg dat eraan voorafgaat. Vraagt de gemeente aanvullende onderzoeken zoals flora en fauna, geluid of bodem, dan loopt de totale doorlooptijd op tot een jaar of anderhalf jaar.
Op een bouwsom van negen ton kost anderhalf jaar vertraging ongeveer vijftig- tot zeventigduizend euro aan gestegen bouwkosten, plus 5.000 tot 15.000 euro aan onderzoekskosten bij een BOPA, plus doorlopende financieringslasten als de kavel al gekocht is.
Nee. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning mag er niet gebouwd worden. Wel kun je in die periode het interieur, de tuin en de aannemersselectie voorbereiden, zodat er geen tijd verloren gaat zodra de vergunning er is.
Een plan dat te laat blijkt te kloppen, is een duur plan. Daarom begint mijn werk niet bij de tekening, maar bij de vraag of er getekend moet worden.