Maandenlang villa’s bekijken op Funda eindigt voor de meeste ondernemers in deze fase met dezelfde conclusie. Er staat niet wat ze zoeken. En dat is geen toeval.
In het exclusieve segment van de markt is een bestaande villa zelden de optimale oplossing. De aanbod-kant is dun, de woningen zijn gebouwd voor de wensen van iemand anders, vaak twintig of dertig jaar geleden, en het afwerkingsniveau matcht zelden de vraagprijs. Wat eronder zit is dieper: een huis dat past bij wie je nu geworden bent, met de ruimte voor de fase na de kinderen, met plek voor vrienden en familie die langskomen, dat huis vind je zelden kant en klaar op Funda.
Dit artikel helpt je de afweging maken tussen een bestaande villa kopen en nieuwbouw laten bouwen. Niet als verkoper van nieuwbouw, want zo werkt mijn bureau niet. Wel als architect die opdrachtgevers eerst toetst en daarna pas tekent. Bij die toets blijkt soms dat kopen de betere keuze is, en in dit stuk lees je in welke vier situaties dat zo is.
Wat je echt koopt in dit segment
Een bestaande villa van twintig of dertig jaar oud is ontworpen voor een ander leven dan dat van jou. Een ander tijdperk, andere gezinsritmes, andere comforteisen, andere normen voor energie en isolatie. Wat de vorige eigenaar heeft opgelost zijn de problemen van toen, niet de jouwe.
Concreet betekent dat: de plattegrond is gebouwd rond een gezin met kleine kinderen, terwijl jij een huis zoekt voor de fase waarin kinderen het huis langzaam verlaten. De leefkeuken is te klein omdat keukens twintig jaar geleden geen sociaal centrum waren. De badkamer-slaapkamer verhouding klopt niet meer. De installaties zijn aan vervanging toe, het glas is dubbel maar niet drievoudig, en de schil mist de isolatiewaarde die nu standaard is.
Bij elk van deze elementen koop je iemand anders zijn compromissen mee. En bij een investering van anderhalf miljoen of meer wil je geen compromissen, want elk compromis betekent dat je over twee jaar opnieuw aan het verbouwen bent of dat je tot het einde van je dagen woont in een huis dat net niet klopt.
Dat is een ander gevoel dan “het is een mooi huis”. Het is een gevoel dat steeds zichtbaarder wordt naarmate je langer op Funda zoekt.
Wanneer kopen de betere keuze is
Niet iedereen hoeft te bouwen. Er zijn vier situaties waarin een bestaande villa de verstandiger keuze is, en die wil ik eerlijk benoemen.
Eén, als je snel wilt verhuizen. Een nieuwbouwtraject bij mij duurt gemiddeld 22 maanden, van eerste gesprek tot oplevering. Wil je binnen een jaar in je nieuwe huis wonen, dan is nieuwbouw geen optie en is kopen de enige route.
Twee, als de locatie geen kavels heeft. In gevestigde villawijken in steden als Wassenaar, Bloemendaal, Aerdenhout of binnen de bebouwde kom van Breda, Eindhoven of ‘s-Hertogenbosch zijn bouwkavels schaars tot afwezig. Wil je per se daar wonen, dan koop je een bestaande villa of een sloopkavel met een bestaande woning erop.
Drie, als je een monumentaal of karaktervol pand op het oog hebt. Een rietgedekte boerderij uit 1880, een notariswoning uit de jaren twintig, een gerenoveerde watertoren. Karakter dat ontstaan is uit tijd en gebruik laat zich niet nabouwen. Renoveren en herbestemmen is hier vaak de juiste route.
Vier, als je budget beperkter is dan je denkt. Niet elk plan vraagt om een nieuwbouwwoning van twee miljoen. Soms is een bestaande villa van een miljoen met een doordachte verbouwing van tweehonderdduizend de slimste investering. Dat is een keuze die mag, en die ik in een eerste gesprek soms hardop benoem als de betere route.
In deze vier situaties stop ik vroeg in het gesprek. Beide uitkomsten zijn waardevol, en mijn werk is je helpen de juiste te kiezen, niet je een nieuwbouwtraject in te praten dat niet bij je past.
Wanneer nieuwbouw de betere keuze is
In de meeste oriëntatietrajecten die ik begeleid is nieuwbouw uiteindelijk de betere route. Zes situaties zien we steeds terugkomen.
1. Je hebt het ondertussen op meer dan tien villa’s geprobeerd en niets past
Dit is de meest voorkomende. Na tien tot twintig bezichtigingen concludeer je dat geen enkele bestaande woning aan je eisen voldoet. De plattegrond klopt niet, de oriëntatie is verkeerd, het afwerkingsniveau is onder de maat, de tuin is te klein. In het exclusieve segment is dat geen pech, het is structureel. Bestaande villa’s zijn niet ontworpen voor jouw manier van leven, en de kans dat één precies past is statistisch klein.
Bij nieuwbouw is dat probleem opgelost. Je bouwt rond jouw manier van leven, jouw kavel, jouw budget. Niet rond een catalogus.
2. De renovatiekosten naderen de nieuwbouwkosten
Een bestaande villa van 800.000 euro die voor 400.000 euro gerenoveerd moet worden komt op 1,2 miljoen. Voor dat bedrag laat je ook een nieuwbouwwoning bouwen die aan alle huidige eisen voldoet, energiezuinig is en precies past bij hoe je wilt wonen.
Het kantelpunt ligt rond de 40 tot 50 procent renovatiekosten op de aankoopprijs. Boven dat punt wordt de rekensom anders, en komt het verschil tussen kopen en bouwen in een ander licht te staan. In de paragraaf over de rekensom werk ik dat verder uit.
3. De energieprestatie en het comfort zijn fundamenteel anders
Nieuwbouwwoningen voldoen aan de BENG-normen (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Dat betekent een geïsoleerde schil van een ander niveau, drievoudig glas, een warmtepomp, gebalanceerde ventilatie. Het comfort dat daaruit komt, constante temperatuur, geen tocht, lage energielasten, lage warmtepomp-geluid, is van een ander niveau dan in een bestaande woning, zelfs na renovatie.
Een bestaande villa energetisch op nieuwbouwniveau brengen is technisch mogelijk maar kostbaar. Vaak moet je de hele schil opnieuw doen, kozijnen vervangen, vloer- en gevelisolatie toevoegen, ventilatie installeren. Bij nieuwbouw is dat geen post, het zit in de basis.
4. Je wilt architectuur, interieur en tuin als één geheel
Bij een bestaande villa koop je een huis en pas je daarna het interieur aan. De tuin is er al, of je schakelt apart een tuinontwerper in. Het resultaat zijn drie losse lagen die zelden op elkaar aansluiten.
Bij mij worden architectuur, interieur en tuin vanaf de eerste schets als geheel ontworpen. Zichtlijnen lopen door, materialen kloppen op elkaar, lichtinval is afgestemd. Een opdrachtgever hoeft niet zelf de coördinatie tussen drie disciplines te organiseren, dat doe ik. Dat is wat ontzorgen voor mij betekent, niet als marketingwoord maar als werkwijze. Lees meer over hoe ik een exclusieve villa ontwerp of hoe een schuurwoning bij mij tot stand komt.
5. Je hebt een kavel of kunt er een verwerven
Als je een kavel bezit, of kunt verwerven in de omgeving waar je wilt wonen, vervalt het grootste voordeel van kopen, de locatie. Met een kavel in handen is nieuwbouw vrijwel altijd de betere keuze, omdat je volledige regie hebt over wat erop komt.
Heb je nog geen kavel? Lees dan eerst mijn artikel over kavel kopen en bouwen, met de checks die je doet voordat je tekent. De duurste fout bij nieuwbouw wordt zelden op de bouw gemaakt, hij wordt gemaakt bij de aankoop van de kavel.
6. Je bouwt voor de lange termijn
Een exclusieve nieuwbouwwoning is gebouwd voor de fase die nu komt en kijkt vooruit. Levensloopbestendig als je dat wilt, met ruimtes die meegroeien als kinderen het huis verlaten en als de manier van wonen verandert. Bij een bestaande woning kun je dat niet afdwingen zonder ingrijpende verbouwingen, en zelfs dan blijft de oorspronkelijke logica van het huis voelbaar.
Als je een huis bouwt waar je vijfentwintig tot vijfendertig jaar wilt wonen, weegt de investering anders dan wanneer je over vijf jaar weer verhuist. Bij nieuwbouw bouw je voor de volgende fase van je leven, niet voor de vorige.
Fase 01: ontwerpen én toetsen tegelijk
Dit is het verschil dat de meeste opdrachtgevers pas tijdens een traject merken. Veel architecten beginnen direct te tekenen, en pas in een latere fase blijkt of het plan past binnen het bestemmingsplan en het budget. Ik werk anders.
In Fase 01 Voorlopig Ontwerp maak ik het ontwerp én toets ik tegelijkertijd of het plan klopt op drie pijlers: jouw wensen, de eisen van de gemeente en het budget. Wensen, regels, budget. Aan het einde van deze fase ligt er een Voorlopig Ontwerp dat op alle drie de pijlers staat. Faalt er één, dan is er geen plan, en dan passen we aan of stoppen we.
Dat noem ik de Go/No-Go-fase, niet als marketingterm maar als beslismoment. Aan het eind van fase 01 beslis je of we doorgaan naar fase 02 Definitief Ontwerp, of dat we hier stoppen. Sommige opdrachtgevers gaan door. Andere ontdekken in deze fase dat hun kavel niet doet wat ze willen, dat hun budget niet past bij hun ambitie, of dat een bestaande villa kopen in deze situatie verstandiger is. Beide uitkomsten zijn waardevol. Geen wegloop, wel een eerlijke conclusie aan de voorkant in plaats van halverwege.
Dat is een andere volgorde dan veel collega’s hanteren, waar ontwerpen en toetsen losse fases zijn die elkaar opvolgen in plaats van samenvallen. Bij een investering van anderhalf tot drie miljoen euro is die volgorde wat het verschil maakt tussen een gecontroleerd traject en financieel ongemak.
De rekensom: kopen versus bouwen
De vergelijking tussen kopen en bouwen wordt vaak gemaakt op aankoopprijs alleen. Dat is een onvolledige rekensom, en in dit segment kost dat geld.
Een eerlijke rekensom voor een bestaande villa telt op: aankoopprijs, overdrachtsbelasting van 2 procent, notariskosten, eventuele sloop, renovatie van de schil (isolatie, kozijnen, drievoudig glas), nieuwe installaties (warmtepomp, ventilatie, elektra), nieuwe keuken en badkamers, eventueel een aanbouw of dakopbouw, tuinaanpassing.
Een eerlijke rekensom voor nieuwbouw telt op: kavel, voorbereidingskosten (architect, constructeur, vergunningen, leges), bouwsom inclusief installaties, en inrichting (interieur en tuin).
Wat er gebeurt als je die twee rijtjes naast elkaar legt, is dat het verschil veel kleiner is dan op het eerste gezicht. Een bestaande villa van 1,2 miljoen waar 500.000 euro renovatie en upgrade in gaat zit op 1,7 miljoen. Een nieuwbouwwoning op een kavel van 600.000 euro met een bouw- en inrichtingsbudget van 1,2 miljoen zit op 1,8 miljoen. Voor honderdduizend euro verschil heb je in het ene geval iemand anders zijn casco met jouw afwerking. In het andere geval een woning die vanaf de eerste streep voor jou is ontworpen.
Het kantelpunt ligt rond de 40 tot 50 procent renovatiekosten op de aankoopprijs. Onder dat punt is kopen meestal financieel gunstiger. Boven dat punt schuift de afweging richting nieuwbouw, en wordt de extra investering boven die grens vaak teniet gedaan door de hogere energielasten, de blijvende compromissen in plattegrond, en de waardeontwikkeling van een gloednieuwe woning.
In mijn overzicht van bouwkosten voor een exclusieve woning zet ik alle posten op een rij, met concrete bedragen per kostenblok. Vergelijk dat totaal met de werkelijke kosten van een bestaande villa inclusief alle aanpassingen, dan heb je een eerlijke vergelijking.
Tot slot
De afweging tussen kopen en bouwen is geen smaakkwestie. Het is een rekensom, een locatievraag, een levensfase-vraag en een vraag over wat je in deze fase van je leven van een huis verwacht. In sommige situaties is kopen het juiste antwoord. In de meeste situaties die ik begeleid, is het bouwen.
Het is niet mijn taak om je een nieuwbouwtraject in te praten. Het is mijn taak om je te helpen de afweging eerlijk te maken, en als bouwen de juiste route is, om dat traject zo te leiden dat je over twee jaar in een huis woont dat klopt.
Ik ben Joep van Os, architect van van Os Architecten in Breda. Sinds 2009 begeleid ik nieuwbouwtrajecten in het exclusieve segment, met 35+ gerealiseerde villa’s en schuurwoningen door heel Nederland. Zit je in de afweging tussen kopen en bouwen en wil je een eerste toets, dan plan ik er een gesprek voor in.
Niet per definitie. De aankoopprijs van een bestaande villa ligt vaak lager dan een vergelijkbare nieuwbouwwoning, maar daar komen renovatie-, verduurzamings- en aanpassingskosten bij. Het kantelpunt ligt rond de 40 tot 50 procent renovatiekosten op de aankoopprijs. Boven dat punt is nieuwbouw vergelijkbaar of voordeliger, met als verschil dat je dan een woning hebt die voldoet aan de huidige eisen en precies past bij jouw wensen.
Een gemiddeld nieuwbouwtraject bij mij duurt 22 maanden, van eerste gesprek tot oplevering. De doorlooptijd hangt af van de complexiteit van het ontwerp, de vergunningsprocedure bij de gemeente en de beschikbaarheid van de aannemer. In de Go/No-Go-fase krijg je een realistische inschatting voor jouw specifieke situatie.
a, dat is een veelgebruikte route om in een gevestigde wijk te bouwen waar geen lege kavels meer zijn. Belangrijk om vooraf te checken: de sloopkosten, eventueel asbestonderzoek, en of het bestemmingsplan jouw nieuwbouw toelaat. Lees mijn artikel over wat te doen als het bestemmingsplan niet meewerkt voor de mogelijke routes.
In vier situaties: als je binnen een jaar wilt verhuizen, als je een specifieke locatie wilt waar geen kavels beschikbaar zijn, als je een monumentaal pand op het oog hebt met karakter dat je niet kunt nabouwen, of als je budget beperkter is en een bestaande woning met doordachte aanpassingen volstaat.