Wat een architect kost is een van de eerste vragen die een opdrachtgever stelt, en een van de laatste waar de markt een helder antwoord op geeft. Dat is vreemd, want het is een eerlijke vraag. Je legt straks meer dan een miljoen euro op één plek. Dan wil je weten wat het deel kost dat het hele project stuurt, en waar dat bedrag van afhangt.
Ik geef dat antwoord wel. Ik reken een vaste prijs per fase, geen percentage van de bouwkosten. Je weet vooraf wat elke stap kost en wat je ervoor krijgt. Geen uurtje-factuurtje, geen open eind, geen rekening die meegroeit met je afwerkingsniveau.
Er zijn twee manieren om een architect te betalen, en de keuze is niet neutraal
In Nederland zijn er grofweg twee modellen. Het eerste is een percentage van de bouwkosten, vaak ergens tussen de tien en vijftien procent van de bouwsom. Het tweede is een vaste prijs, afgesproken voordat het werk begint. De meeste bureaus kiezen voor het percentage. Ik niet.
Het verschil lijkt administratief. Dat is het niet. Het bepaalt wiens belang voorop staat zodra er keuzes worden gemaakt.
Bij een percentage stijgt mijn honorarium automatisch mee als jouw woning duurder wordt. Kies je een duurder dak, een zwaardere pui of een hoger afwerkingsniveau, dan stijgt de bouwsom, en dus stijgt het bedrag dat de architect ontvangt zonder dat hij meer werk levert. Dat is een prikkel die de verkeerde kant op wijst.
Een percentage van de bouwkosten dient jouw belang niet
Stel dat ik aan tafel zit met een keuze tussen twee daken. Het ene kost je 40.000 euro, het andere 70.000 euro. Beide kloppen architectonisch. Bij een percentagemodel verdien ik aan het duurste dak het meest, terwijl jij degene bent die het verschil betaalt. Dat zet een belang tussen ons in dat er niet hoort te zitten.
Ik wil aan tafel zitten als iemand die jouw budget bewaakt, niet als iemand die er belang bij heeft dat het oploopt. Een vaste prijs per fase haalt die spanning weg. Of je nu kiest voor Western Red Cedar of voor gestuukt metselwerk, mijn honorarium verandert niet. De keuze gaat dan over wat past bij de woning en het budget, niet over wat mij toevallig meer oplevert.
Daar komt bij dat een percentage van de bouwkosten pas een definitief bedrag oplevert als de bouwsom vaststaat, en die staat aan het begin nog lang niet vast. Je tekent dan voor een rekening die je zelf nog niet kunt overzien. Een vaste prijs per fase is op het moment van afspreken al bekend.
Wat ik per fase reken, en wat elke fase dekt
Ik werk in vier fases, met voor elke fase een eigen prijsafspraak. Je betaalt per fase en je beslist na elke fase of je doorgaat. Zo houd je grip op zowel het ontwerp als het bedrag.
Fase 01, Voorlopig Ontwerp, de Go/No-Go. Dit is de fase waarin ik toets of bouwen verantwoord is, voordat er een definitief ontwerp komt. Je krijgt een programma van eisen, plattegronden, gevels en doorsneden, een doorwandelbaar 3D-ontwerp, een eerste materiaalkeuze, een kavelstudie, een haalbaarheidstoets bij de gemeente en een globale bouwkostenraming. De fase toetst je plan op drie pijlers: je wensen, de regels van de gemeente en je budget. Klopt er één niet, dan stoppen we of stellen we bij. De Go/No-Go kost tussen de 8.000 en 30.000 euro, afhankelijk van de omvang van het project en het vooronderzoek dat de gemeente vraagt.
Fase 02, Definitief Ontwerp. Hier werk ik het ontwerp uit tot het niveau waarop de fundamentele onzekerheden eruit zijn. Je krijgt het definitieve ontwerp met situatietekening, de beeldbepalende details en de definitieve materiaalkeuze, en ik dien de omgevingsvergunning in bij het Omgevingsloket.
Fase 03, Uitvoeringsgereed Ontwerp. In deze fase teken ik het plan uit tot op detailniveau, zo precies dat er voor de aannemer weinig te interpreteren valt. Je krijgt de bouwtekeningen en de beeldbepalende details die de uitvoering aansturen. Hoe scherper deze fase, hoe minder verrassingen tijdens de bouw.
Fase 04, Bouw. Hier bewaak ik dat wat gebouwd wordt overeenkomt met wat is ontworpen. Er zijn een vast aantal standaard bouwbezoeken op de belangrijke momenten in de bouw, met esthetische controle op het resultaat.
Bij elkaar ligt het honorarium voor een nieuwbouwwoning tussen de 20.000 en 60.000 euro inclusief btw, afhankelijk van het woonoppervlak, de complexiteit en de diensten die je afneemt. Interieurontwerp en tuinontwerp begroot ik apart, zodat jij bepaalt hoe ver de ontzorging gaat.
Wat je met dat honorarium koopt, en wat niet
Je koopt geen tekeningen. Tekeningen zijn het zichtbare deel, niet het waardevolle deel.
Wat je koopt is de zekerheid dat het plan klopt voordat er één steen ligt. Dat de gemeente meewerkt, dat het budget realistisch is, dat het ontwerp mooi én bouwbaar is, en dat de keuzes die je later niet meer kunt terugdraaien aan de voorkant goed zijn genomen. De grootste fouten in een bouwproject worden gemaakt in de eerste maanden en worden pas in jaar drie zichtbaar. Daar zit mijn werk, en daar zit de waarde van het honorarium.
Je koopt ook één aanspreekpunt. Van het eerste gesprek tot de oplevering werk je met mij, niet met een wisselend team. Geen overdracht tussen een tekenaar en een uitvoerder, geen contextverlies tussen de fases. Architectuur, interieur en tuin komen uit één hand. Dat is geen luxe, het scheelt je de coördinatie die je anders zelf had moeten doen.
Hoe het honorarium zich verhoudt tot de rest van de investering
Het architectenhonorarium is één post in een veel groter geheel. Bij een totale investering die doorgaans tussen de 1,5 en 3 miljoen euro ligt, is het honorarium een bescheiden deel. Het is tegelijk de post die het rendement van alle andere posten bepaalt. Wil je zien hoe de posten zich voor jouw project tot elkaar verhouden, dan reken je dat zelf door met de bouwkosten-indicator.
Een verkeerd ontworpen woning op een dure kavel kost je veel meer dan wat je op het honorarium had kunnen besparen. Wie op de architect bezuinigt en daarna een plan bouwt dat niet klopt, betaalt het verschil terug in meerwerk, in een woning die tegenvalt, of in een huis dat zijn waarde niet vasthoudt. De wens om te besparen op de architect is begrijpelijk. Het is zelden de plek waar besparen iets oplevert.
Wil je het volledige beeld van wat een woning kost, van grond tot oplevering, dan staat dat uitgewerkt in het totaalplaatje van de kosten van een exclusieve woning. Voor de bouwsom zelf, los van het honorarium, ga ik dieper in op de factoren die de bouwkosten van een exclusieve woning bepalen.
Tot slot
Een architect die zijn prijs niet wil noemen, of hem koppelt aan jouw bouwsom, vertelt je iets over hoe hij naar het project kijkt. Ik vertel je vooraf wat elke fase kost, en ik laat mijn honorarium niet meegroeien met jouw keuzes.
Je betaalt voor de zekerheid dat het klopt voordat het gebouwd wordt. Niet voor het tekenwerk dat daarna volgt.
Bij van Os Architecten ligt het honorarium voor een nieuwbouwwoning tussen de 20.000 en 60.000 euro inclusief btw, afhankelijk van woonoppervlak, complexiteit en de diensten die je afneemt. Ik reken een vaste prijs per fase, niet een percentage van de bouwkosten.
Nee, ik reken een vaste prijs per fase. Een duurder dak of een zwaardere pui verhoogt mijn honorarium niet, alleen jouw bouwsom.
De Go/No-Go, oftewel het Voorlopig Ontwerp, kost tussen de 8.000 en 30.000 euro, afhankelijk van de omvang van het project en het vooronderzoek dat de gemeente vraagt. In deze fase toets ik of je plan klopt op wensen, regels en budget voordat er een definitief ontwerp komt.
Nee, die begroot ik apart. Zo bepaal je zelf hoe ver de ontzorging gaat. Kies je voor het volledige traject, dan ontwerp ik architectuur, interieur en tuin als één geheel.
De prijs zegt minder dan wat eronder zit: de werkwijze, de ervaring en de manier waarop risico's aan de voorkant worden afgedekt. In een apart artikel ga ik in op hoe je de juiste architect kiest voor een exclusieve woning.