De Go/No-Go fase: eerst beslissen of het plan klopt, dan pas bouwen
Veelgestelde vragen
Een Go/No-Go fase is een haalbaarheidstoets aan het begin van een bouwtraject. Bij van Os Architecten wordt elk nieuwbouwplan getoetst op drie punten: past het ontwerp bij jouw wensen, is het haalbaar bij de gemeente, en past het binnen het budget? Pas als alle drie kloppen, gaat het traject verder.
In de Go/No-Go fase rekenen we het totaalplaatje van grond tot oplevering door.
De Go/No-Go fase duurt gemiddeld 8 tot 10 weken. In die tijd wordt het schetsontwerp gemaakt, de haalbaarheidstoets bij de gemeente uitgevoerd en de globale bouwkostenraming opgesteld.
De Go/No-Go fase kost tussen de 8.000 en 30.000 euro excl. btw, afhankelijk van de omvang van het project en de complexiteit van het vooronderzoek bij de gemeente.
Dan stopt het traject, of het plan wordt aangepast tot het plan wél haalbaar is. Een negatief resultaat is de bedoeling van de fase, niet een mislukking. Het voorkomt dat je investeert in een ontwerp dat niet gebouwd kan worden.
Ja. De haalbaarheidstoets is onlosmakelijk verbonden met de specifieke kavel: het bestemmingsplan, de ligging, de oriëntatie en de bebouwingsmogelijkheden zijn allemaal kavelspecifiek. Zonder kavel is een serieuze toets niet mogelijk.
Een kennismakingsgesprek is een gesprek. De Go/No-Go fase is een gefundeerde analyse van 8 tot 10 weken met een concreet eindproduct: een schetsontwerp, een 3D-model, een bouwkostenraming en een haalbaarheidstoets bij de gemeente. Je weet na afloop met zekerheid waar je aan toe bent.
Elk traject bij van Os Architecten begint met een Go/No-Go ontwerpfase. Niet als formaliteit, maar als de meest nuttige stap die je als bouwhebber kunt zetten. In 8 tot 10 weken toets ik je plan op drie punten: past het ontwerp bij jouw wensen en bij de kavel, geeft de gemeente akkoord, en past het binnen een realistisch budget? Pas als alle drie kloppen, gaat het traject door. Klopt er één niet, dan stoppen we. Beide uitkomsten zijn waardevol. Bouwen zonder die zekerheid is onverantwoord.
Doe eerst de gratis zelftest of je plan klopt.
Wat is de Go/No-Go fase?
De Go/No-Go fase is de eerste stap in elk bouwtraject bij van Os Architecten. Het is een volledige haalbaarheidstoets op basis van drie pijlers: jouw wensen, de gemeentelijke regels, en het budget. Die drie moeten tegelijk kloppen. Klopt er één niet, dan heeft het plan geen bestaansrecht, hoe mooi het op papier ook ziet.
De fase duurt gemiddeld 8 tot 10 weken en kost tussen de 8.000 en 30.000 euro excl. btw, afhankelijk van de complexiteit van de kavel en het benodigde vooronderzoek bij de gemeente.
Waarom begin ik altijd met deze fase?
Veel architecten beginnen met tekenen. Ik begin met toetsen.
De reden is simpel: de duurste fouten in een bouwtraject worden gemaakt aan het begin. Een ontwerp dat na maanden werken niet past binnen het bestemmingsplan, of een bouwbudget dat halverwege niet meer klopt met de wensen. Dat zijn fouten die voorkomen hadden kunnen worden als je de haalbaarheid aan het begin goed had getoetst.
De Go/No-Go fase is die toets. Niet een vrijblijvende verkenning, maar een gefundeerde analyse die antwoord geeft op de vraag: kan dit plan gebouwd worden, ja of nee?
Een negatief uitgevallen Go/No-Go kost 8.000 tot 15.000 euro. Een plan dat halverwege de bouw faalt, kost een veelvoud, en dan heb ik het nog niet over de tijd en de stress.
Wat toets ik in de Go/No-Go fase?
Pijler 1: Jouw wensen en de kavel
Past het plan bij hoe je wilt wonen? Past het op de kavel, qua oriëntatie, ligging, bebouwingsoppervlak, privacy en zichtlijnen? Een kavel is geen garantie dat jouw woning er ook op past. Die koppeling maak ik in deze fase.
Pijler 2: De gemeente
Past het plan binnen het bestemmingsplan en de welstandseisen? Dat is de vraag die ik in de Go/No-Go fase voor jou beantwoord.
In de meeste gevallen voer ik vooroverleg met de gemeente en is na 8 tot 10 weken duidelijk of het plan haalbaar is. Maar soms klopt het plan niet met het bestemmingsplan, en is er een zogenoemde BOPA-procedure nodig: een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit. Dat is een formeel verzoek aan de gemeente om af te wijken van wat het bestemmingsplan toestaat. Die procedure vraagt extra onderzoeken, denk aan een ruimtelijke onderbouwing, een stikstofberekening, soms een ecologisch of akoestisch onderzoek. Elk van die onderzoeken kost tijd en geld, en pas als ze zijn afgerond weet je of de gemeente akkoord gaat.
Dat maakt pijler 2 de meest onzekere van de drie. Bij een BOPA-traject loopt de doorlooptijd van de Go/No-Go fase op van gemiddeld 8-10 weken naar 16 tot 24 weken, en stijgt het honorarium navenant. Dat klinkt als een complicatie. Het is eerder een bescherming: als de gemeente uiteindelijk niet meewerkt, weet je dat voordat je een definitief ontwerp hebt laten maken en een vergunning hebt aangevraagd. Die zekerheid, ook al is het een nee, is meer waard dan een jaar verder ontdekken dat het plan niet mocht.
Ik breng je aan het begin van de fase zo concreet mogelijk in beeld of een BOPA-procedure te verwachten is. Dan weet je voor je akkoord geeft op wat de fase gaat kosten, welk scenario op tafel ligt.
Pijler 3: Het budget
Past de woning die je voor ogen hebt binnen het budget dat je beschikbaar hebt? In de Go/No-Go fase rekenen we het totaalplaatje door: grond, voorbereiding, architectenhonorarium, bouw, interieur en tuin samen. Je weet na deze fase wat het realistisch gaat kosten. Niet globaal, niet op gevoel, maar onderbouwd.
Bereken je investering voor het gehele bouwtraject, van ontwerp t/m bouw.
Wat levert de Go/No-Go fase op?
Na 8 tot 10 weken heb je een compleet pakket:
Een eerste schetsontwerp. Plattegronden, gevels en doorsneden die jouw wensen vertalen naar een bouwbare vorm. Geen vluchtige schetsen, maar een serieus eerste ontwerp op basis van de kavel, jouw programma van eisen en de gemeentelijke randvoorwaarden.
Een doorwandelbaar 3D-ontwerp. Geen statische renders, maar een model waar je doorheen kunt lopen. Je ziet hoe de ruimtes aanvoelen, hoe het licht binnenkomt, hoe de woning op het kavel staat.
Een kavelstudie. Oriëntatie op de zon, zichtlijnen naar het landschap, privacy, bebouwingsoppervlak, verhouding tot de omgeving. De kavel bepaalt het ontwerp, niet andersom.
Een haalbaarheidstoets bij de gemeente. Ik toets het plan aan het bestemmingsplan en de welstandseisen, voer indien nodig vooroverleg, en breng de vergunningskansen concreet in beeld.
Een globale bouwkostenraming. Alle kosten van grond tot oplevering, op basis van het concrete schetsontwerp. Geen stelpost, geen aanname, maar een rekensom die klopt.
Een programma van eisen. Vastgelegd, getoetst en afgestemd. De basis voor alles wat daarna komt.
Wat zijn de mogelijke uitkomsten?
De Go/No-Go fase heeft twee mogelijke uitkomsten. Beide zijn waardevol.
Go: alle drie de pijlers kloppen. Het plan past bij jouw wensen, de gemeente werkt mee, en het budget is realistisch. Het traject gaat door naar fase 02, het definitief ontwerp.
No-Go: één of meer pijlers kloppen niet. Het plan wordt aangepast tot alle drie kloppen, of het traject stopt. Stoppen is geen mislukking. Het is de uitkomst waarvoor de fase bedoeld is. Beter nu stoppen dan later, nadat je honderdduizenden euro’s verder bent.
Geen architect in dit segment durft dit zo expliciet te zeggen. Ik wel, omdat het de enige eerlijke werkwijze is.
Wat kost de Go/No-Go fase?
De Go/No-Go fase kost tussen de 8.000 en 30.000 euro excl. btw.
De spreiding heeft een concrete verklaring. Bij een overzichtelijk project op een kavel zonder complicaties in het bestemmingsplan ligt het honorarium lager. Bij projecten waarbij een uitgebreide BOPA-procedure nodig is, waarbij de kavel meerdere beperkingen heeft, of waarbij de gemeente intensief betrokken moet worden in het vooroverleg, loopt het honorarium op.
Wat je in elk geval weet voordat we beginnen: de prijs voor jouw specifieke project. Geen open einde, geen uurtje-factuurtje achteraf.
Het totale architectenhonorarium voor het volledige traject van Go/No-Go tot oplevering ligt tussen de 20.000 en 50.000 euro excl. btw, afhankelijk van woonoppervlak, complexiteit en de gewenste diensten.
Hoe past de Go/No-Go fase in het totale traject?
Van Os Architecten werkt met vier vaste fases, elk met een eigen prijs en een eigen eindproduct.
Fase 01, Voorlopig Ontwerp (Go/No-Go): haalbaarheidstoets, schetsontwerp, 3D-model, bouwkostenraming. Doorlooptijd 8 tot 10 weken.
Fase 02, Definitief Ontwerp: uitwerking van het ontwerp, definitieve materiaalkeuzes, voorbereiding vergunningaanvraag. Doorlooptijd 10 tot 14 weken.
Fase 03, Uitvoeringsgereed Ontwerp: bouwtekeningen op detailniveau, aanbestedingsprocedure, contractvorming. Doorlooptijd 8 tot 12 weken.
Fase 04, Bouw: bouwbegeleiding, esthetische controle, bewaking van het ontwerp tijdens de uitvoering. Doorlooptijd 9 tot 14 maanden.
De totale doorlooptijd van eerste gesprek tot oplevering is 18 tot 30 maanden, gemiddeld 22 maanden. Gedurende het hele traject ben ik je enige aanspreekpunt.
Lees meer over het volledige traject op de werkwijzepagina. Meer weten over de kosten? Bekijk het complete kostenoverzicht van grond tot oplevering.
Wie voert de Go/No-Go fase uit?
Joep van Os, architect en oprichter van van Os Architecten in Breda. Ik ontwerp exclusieve nieuwbouwvilla’s en schuurwoningen door heel Nederland, al sinds 2009. Meer dan 35 woningen gerealiseerd. Architectuur, interieur en tuin in één hand, via één aanspreekpunt, van eerste schets tot oplevering.
Ik neem in elk traject verantwoordelijkheid voor de beslissingen die later niet meer te herstellen zijn. De Go/No-Go fase is de plek waar die verantwoordelijkheid begint.
Klaar om te starten?
Het eerste gesprek is vrijblijvend. In dat gesprek bespreken we jouw kavel, jouw wensen en de haalbaarheid van het plan. Na dat gesprek weet je wat de Go/No-Go fase voor jouw project concreet betekent en wat het kost.
Voor je naar de Go/No-Go gaat, weet of je plan al klopt
De Go/No-Go ontwerpfase is een serieuze stap, drie maanden werk en een onderbouwde investering. Voor je daar instapt, helpt het om zelf eerst te toetsen of je plan al de basis heeft die de Go/No-Go onderzoekt. De Bouwbaarheids-scan loopt twaalf vragen langs op zes voorfase-vallen die plannen duur maken voor er één steen ligt. Vier minuten, eerlijke diagnose, geen verkoop.
Werkwijze
Het traject bij van Os Architecten bestaat uit vier fasen:
FASE 01 – VOORLOPIG ONTWERP (Go/No-Go)
Vooronderzoek, analyse, eerste ontwerpvarianten, toetsing bij de gemeente en globale financiële haalbaarheid. In deze fase wordt bepaald of het project bestaansrecht heeft. Je krijgt een programma van eisen, plattegronden, gevels, doorsneden, een doorwandelbaar 3D-ontwerp en een eerste materiaalkeuze. Pas als het plan past bij jouw wensen, haalbaar is bij de gemeente én binnen budget gebouwd kan worden, gaan we verder.
FASE 02 – DEFINITIEF ONTWERP
Uitwerking van het ontwerp, definitieve materiaalkeuzes, afstemming met adviseurs en voorbereiding van de omgevingsvergunning. In deze fase worden fundamentele onzekerheden uitgesloten en wordt de vergunning ingediend via het Omgevingsloket.
FASE 03 – UITVOERINGSGEREED ONTWERP Bouwtekeningen, beeldbepalende details en afstemming met aannemer en adviseurs. Het doel: interpretatie en meerwerk uitsluiten. Iedereen bouwt hetzelfde plan. Doordat het ontwerp tot op dit niveau is uitgewerkt, kunnen we gerichte offertes bij meerdere aannemers opvragen en de beste prijs-kwaliteitverhouding boven tafel krijgen. Na selectie van de aannemer regelen we de aanbesteding: het contract tussen jou en de aannemer, zodat afspraken over prijs, planning en werkzaamheden juridisch vastliggen.
FASE 04 – BOUW
Bouwbegeleiding, esthetische controle en afstemming tijdens de uitvoering. Ik bewaak dat het gerealiseerde resultaat overeenkomt met het ontwerp.
Bij elke fase ben ik je enige aanspreekpunt – van eerste schets tot oplevering.
Van eerste gesprek tot oplevering duurt dat gemiddeld 18 tot 30 maanden, afhankelijk van de complexiteit, de vergunningsprocedure en de beschikbaarheid van de aannemer.
In het kennismakingsgesprek bespreken we je wensen via een uitgebreide vragenlijst. Daarna volgt de locatie-analyse: kavel, oriëntatie, zichtlijnen en gemeentelijke kaders worden in kaart gebracht. Op basis daarvan maak ik een ontwerp in 3D. Je ziet jouw woning virtueel voordat er één steen gelegd wordt, volledig doorwandelbaar, inclusief interieur.
Na akkoord verzorg ik de complete omgevingsvergunningaanvraag, inclusief berekeningen en tekeningen. Vervolgens maak ik alle bouwtekeningen en regel ik een aannemer die past bij het project en het budget. Tijdens de bouw houd ik toezicht. Je hoeft architect en aannemer niet zelf te coördineren.
Lees hoe wij onzichtbare technologie integreren in het ontwerptraject.
Het totale architectenhonorarium ligt tussen €20.000 en €50.000, als vaste prijs per fase. Geen percentage van de bouwkosten, geen uurtje-factuurtje.
Wat dit voor jou betekent
Je hoeft geen bouwkundige beslissingen te nemen die je niet kunt overzien. Je wordt niet gedwongen om tijdens de bouw ad hoc keuzes te maken. En je voorkomt dat aannemers, regelgeving of omstandigheden het project gaan sturen.
Alle lastige beslissingen worden genomen voordat ze duur worden. Je hoeft geen expert te zijn. Dat ben ik.
Voor wie dit werkt
Dit traject past bij mensen die verantwoordelijkheid bewust neerleggen bij een specialist. Die begrijpen dat stoppen soms de beste beslissing is. En die geen behoefte hebben aan half werk. Ik werk vanuit mijn studio in Breda, voor opdrachtgevers door heel Nederland.
Joep van Os is architect en oprichter van van Os Architecten te Breda.