Werkwijze architect: Bouwen begint met één beslissing
VEELGESTELDE VRAGEN
Een Go/No-Go ontwerpfase is een haalbaarheidstoets aan het begin van elk bouwtraject. Bij van Os Architecten wordt elk nieuwbouwplan getoetst op drie pijlers: past het ontwerp bij jouw wensen, is het haalbaar binnen de gemeentelijke regels (bestemmingsplan, welstandseisen), en kan het gebouwd worden binnen een realistisch budget? Pas als alle drie kloppen, gaat het traject door naar de volgende fase. Klopt er één niet, dan wordt het plan aangepast of gestopt, vóórdat je duizenden euro's aan uitwerking en vergunningen kwijt bent. De Go/No-Go fase voorkomt dat je investeert in een plan dat uiteindelijk niet gebouwd kan worden.
In de Go/No-Go fase rekenen we het totaalplaatje van grond tot oplevering door.
De Go/No-Go fase kost bij van Os Architecten tussen de €8.000 en €30.000, afhankelijk van de omvang en complexiteit van het project. Bij projecten met veel onzekerheden, bijvoorbeeld een onduidelijk bestemmingsplan (BOPA procedure) of noodzakelijk vooroverleg met de gemeente, liggen de kosten aan de bovenkant van die bandbreedte. Deze investering voorkomt dat je tienduizenden euro's uitgeeft aan een plan dat uiteindelijk niet haalbaar blijkt.
De Go/No-Go fase duurt gemiddeld 6 tot 10 weken. In die tijd wordt het schetsontwerp gemaakt, de haalbaarheidstoets bij de gemeente uitgevoerd en een globale bouwkostenraming opgesteld. Na afloop heb je een gefundeerde ja of nee - geen open einde.
Dan stopt het traject. Het plan wordt aangepast of, als het fundamenteel niet haalbaar is, gestopt. Dat is de bedoeling. Een negatief Go/No-Go moment kost €8.000 tot €15.000. Een ontwerp dat halverwege de bouw faalt, kost een veelvoud.
van Os Architecten werkt met een vaste prijs per fase, niet met een percentage van de bouwkosten. Het totale architectenhonorarium voor een nieuwbouwwoning ligt tussen €20.000 en €50.000, afhankelijk van het woonoppervlak, de complexiteit van het ontwerp en de gewenste diensten.
Het traject is opgedeeld in duidelijke fases met elk een eigen prijsafspraak: Go/No-Go ontwerpfase, definitief ontwerp, vergunningaanvraag, bouwtekeningen en bouwbegeleiding. Je betaalt per fase en weet vooraf precies wat elke stap kost. Geen open eindjes, geen uurtje-factuurtje.
Het verschil met veel andere architectenbureaus: bij van Os Architecten is het honorarium niet gekoppeld aan de bouwkosten. Dat betekent dat een duurder afwerkingsniveau of een hogere materiaalkeuze niet automatisch leidt tot een hoger architectenhonorarium. Je betaalt voor het ontwerpwerk, niet voor wat de aannemer factureert.
Optioneel kun je het interieurontwerp en tuinontwerp laten meenemen in het traject. Die diensten worden apart begroot, zodat je zelf bepaalt hoe ver de ontzorging gaat.
Elk traject begint met een vrijblijvend kennismakingsgesprek waarin de kosten, planning en haalbaarheid van jouw project worden besproken.
Benieuwd wat een compleet nieuwbouwtraject kost, inclusief voorbereiding, bouw en inrichting? Lees het volledige kostenoverzicht.
Een gemiddeld nieuwbouwtraject duurt 18 tot 30 maanden, van het eerste gesprek tot de oplevering van de woning. De ontwerp- en tekenfase neemt doorgaans 4 tot 8 maanden in beslag. De grootste variabele is de vergunningsprocedure bij de gemeente: afhankelijk van het type aanvraag en de gemeente duurt die 8 tot 26 weken. De bouw zelf vraagt bij een gemiddelde vrijstaande woning 8 tot 12 maanden. Hoe eerder je een architect inschakelt, hoe meer grip je hebt op de planning.
Een architect begeleidt het volledige traject van jouw nieuwbouwwoning. Dat begint met het vertalen van jouw wensen naar een concreet ontwerp, gevolgd door de vergunningsaanvraag bij de gemeente. Daarna worden de technische bouwtekeningen opgesteld, waarmee aannemers kunnen bouwen. van Os Architecten neemt ook de coördinatie met de aannemer en constructeur op zich en bewaakt het budget en de kwaliteit gedurende de hele bouw. Het resultaat: één aanspreekpunt van eerste schets tot oplevering.
Schakel een architect in voordat je een kavel koopt. Een architect beoordeelt of jouw bouwplan haalbaar is op een specifieke locatie, qua bestemmingsplan, bouwmogelijkheden en budget, vóórdat je een onomkeerbare financiële beslissing neemt. Te laat inschakelen betekent vaak dure aanpassingen achteraf of een plan dat niet past binnen de gemeentelijke regels. Bij van Os Architecten kun je hiervoor een Go/No-Go fase doorlopen.
Ja. Bouwbegeleiding is een aparte fase in het traject. Joep van Os bewaakt de kwaliteit op de bouwplaats, toetst het uitvoeringswerk aan de tekeningen en is aanspreekpunt voor de aannemer gedurende de gehele bouw.
Bouwen begint met één beslissing
Een woning bouwen is een van de grootste financiële beslissingen die je neemt. Toch zie ik het regelmatig misgaan bij slimme, succesvolle mensen. Plannen die er goed uitzien maar niet vergund worden. Ontwerpen die kloppen op papier maar niet binnen budget gebouwd kunnen worden. Beslissingen die pas tijdens de bouw worden genomen, op het moment dat ze al veel geld kosten.
Dat is geen pech. Dat is het gevolg van een ontwerp dat te vroeg is doorgezet. In meer dan 35 woningen die ik sinds 2009 heb ontworpen en begeleid, door heel Nederland, heb ik gezien wat werkt en wat niet. Die ervaring zit in elk traject.
Drie pijlers, geen compromis
Een ontwerp is pas goed als het aan drie voorwaarden tegelijk voldoet. Het past bij jouw leven, wensen en levensfase. Het is haalbaar binnen het bestemmingsplan en de gemeentelijke regels. En het kan gebouwd worden binnen een realistisch budget.
Als één van die drie niet klopt, gaan we niet verder. Dan passen we het plan aan of stoppen we. Beide uitkomsten zijn waardevol, omdat ze duidelijkheid geven voordat het echt geld kost.
De wet eist nu wat ik altijd al deed
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Voor nieuwbouwwoningen, inclusief villa’s en schuurwoningen, betekent dat: alle technische documenten, van constructieberekeningen tot installatieontwerpen, moeten volledig gereed zijn voordat de bouw begint. Improviseren tijdens de uitvoering kan niet meer. Bij oplevering controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger of alles aantoonbaar correct is uitgevoerd. Aansluitnaden, doorvoeren, afdichtingen, het moet kloppen én gedocumenteerd zijn. Ontbreekt dat bewijs, dan kan de oplevering worden tegengehouden.
Voor mijn werkwijze verandert er niets. Ik werk al sinds 2009 zo: alles vooraf doordenken, alles vastleggen, niets open laten voor de bouw. Het verschil is dat bouwers en architecten die het anders deden, constructieberekeningen uitstellen, details pas op de bouwplaats bepalen, daar nu niet meer mee wegkomen.
De Wkb maakt de keuze voor een architect die het hele project overziet niet optioneel maar noodzakelijk. Niet elke architect neemt die rol. Ik wel.
De Go/No-Go ontwerpfase
Elk traject begint met deze fase. Geen “even kijken wat mogelijk is”, maar een volledige toetsing van het ontwerp, de haalbaarheid bij de gemeente en het budget. De Go/No-Go fase kost €8.000 tot €30.000, afhankelijk van de complexiteit van de kavel en het vooronderzoek bij de gemeente. Pas wanneer alle drie de pijlers kloppen, gaat het traject door.
Werkwijze
Het traject bij van Os Architecten bestaat uit vier fasen:
FASE 01 – VOORLOPIG ONTWERP (Go/No-Go) Vooronderzoek, analyse, eerste ontwerpvarianten, toetsing bij de gemeente en globale financiële haalbaarheid. In deze fase wordt bepaald of het project bestaansrecht heeft. Je krijgt een programma van eisen, plattegronden, gevels, doorsneden, een doorwandelbaar 3D-ontwerp en een eerste materiaalkeuze. Pas als het plan past bij jouw wensen, haalbaar is bij de gemeente én binnen budget gebouwd kan worden, gaan we verder.
FASE 02 – DEFINITIEF ONTWERP Uitwerking van het ontwerp, definitieve materiaalkeuzes, afstemming met adviseurs en voorbereiding van de omgevingsvergunning. In deze fase worden fundamentele onzekerheden uitgesloten en wordt de vergunning ingediend via het Omgevingsloket.
FASE 03 – UITVOERINGSGEREED ONTWERP Bouwtekeningen, beeldbepalende details en afstemming met aannemer en adviseurs. Het doel: interpretatie en meerwerk uitsluiten. Iedereen bouwt hetzelfde plan. Doordat het ontwerp tot op dit niveau is uitgewerkt, kunnen we gerichte offertes bij meerdere aannemers opvragen en de beste prijs-kwaliteitverhouding boven tafel krijgen. Na selectie van de aannemer regelen we de aanbesteding: het contract tussen jou en de aannemer, zodat afspraken over prijs, planning en werkzaamheden juridisch vastliggen.
FASE 04 – BOUW Bouwbegeleiding, esthetische controle en afstemming tijdens de uitvoering. Ik bewaak dat het gerealiseerde resultaat overeenkomt met het ontwerp.
Bij elke fase ben ik je enige aanspreekpunt – van eerste schets tot oplevering.
Van eerste gesprek tot oplevering duurt dat gemiddeld 18 tot 30 maanden, afhankelijk van de complexiteit, de vergunningsprocedure en de beschikbaarheid van de aannemer.
In het kennismakingsgesprek bespreken we je wensen via een uitgebreide vragenlijst. Daarna volgt de locatie-analyse: kavel, oriëntatie, zichtlijnen en gemeentelijke kaders worden in kaart gebracht. Op basis daarvan maak ik een ontwerp in 3D. Je ziet jouw woning virtueel voordat er één steen gelegd wordt, volledig doorwandelbaar, inclusief interieur.
Na akkoord verzorg ik de complete omgevingsvergunningaanvraag, inclusief berekeningen en tekeningen. Vervolgens maak ik alle bouwtekeningen en regel ik een aannemer die past bij het project en het budget. Tijdens de bouw houd ik toezicht. Je hoeft architect en aannemer niet zelf te coördineren.
Lees hoe wij onzichtbare technologie integreren in het ontwerptraject.
Het totale architectenhonorarium ligt tussen €20.000 en €50.000, als vaste prijs per fase. Geen percentage van de bouwkosten, geen uurtje-factuurtje.
Wat dit voor jou betekent
Je hoeft geen bouwkundige beslissingen te nemen die je niet kunt overzien. Je wordt niet gedwongen om tijdens de bouw ad hoc keuzes te maken. En je voorkomt dat aannemers, regelgeving of omstandigheden het project gaan sturen.
Alle lastige beslissingen worden genomen voordat ze duur worden. Je hoeft geen expert te zijn. Dat ben ik.
Voor wie dit werkt
Dit traject past bij mensen die verantwoordelijkheid bewust neerleggen bij een specialist. Die begrijpen dat stoppen soms de beste beslissing is. En die geen behoefte hebben aan half werk. Ik werk vanuit mijn studio in Breda, voor opdrachtgevers door heel Nederland.
Joep van Os is architect en oprichter van van Os Architecten, gevestigd in Breda.